物業(yè)外包問題匯總

1、制定明確目標(biāo)。

2、明確界定所需服務(wù)范圍和水平。

3、在擬備合約和監(jiān)管合約的履行情況時，不但專注，還能付出足夠的時間和資源。

4、訂定適當(dāng)?shù)恼邕x準(zhǔn)則和評分制度，用以挑選合適的服務(wù)提供商，不以低價為唯一訴求。

5、與內(nèi)部員工有效地溝通，爭取支持，甚至輔導(dǎo)就業(yè)或創(chuàng)業(yè)。

6、積極策劃和管理轉(zhuǎn)變服務(wù)提供商的過渡安排。

7、訂定相關(guān)的可衡量服務(wù)指標(biāo)，方便作出表現(xiàn)匯報及監(jiān)察，并與服務(wù)提供商有效地溝通。

8、委外服務(wù)能以較低成本提供質(zhì)量與公部門相若或較佳的服務(wù)，為私營機構(gòu)創(chuàng)造職位和商機，使市民受惠，并顯示政府維持有效率的小政府治理原則，應(yīng)當(dāng)堅定不移持續(xù)推動。

9、政府鼓勵部門以公開及具競爭性的招標(biāo)方式，確保在過程中選出最有利的方案，并在合約的有效期內(nèi)對承辦商的服務(wù)質(zhì)量作出適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管。

10、委外服務(wù)承辦商所雇用的非技術(shù)工人的權(quán)益，采取與工作條件有關(guān)的標(biāo)書評分制，以保障工人工資和福利。

11、強制規(guī)定投標(biāo)者，如支付在該政府合約下工作雇員的每月工資，低于招標(biāo)時政府統(tǒng)計處最新發(fā)表的「工資及薪金總額按季統(tǒng)計報告」內(nèi)相關(guān)行業(yè)/職業(yè)的平均每月工資水平，則其投標(biāo)將不獲考慮。

12、強制規(guī)定所有政府服務(wù)合約承辦商必須與其雇用的非技術(shù)工人簽訂標(biāo)準(zhǔn)雇傭合約。該合約清楚訂明工人的每月工資、工作時數(shù)、支付工資方法及其他雇傭條件。

13、政府采購部門已設(shè)立監(jiān)管機制，包括投訴熱線，以確保承辦商遵守合約條款。采購部門會定期檢視工資和出勤紀(jì)錄，并和工人會面，確保他們所獲得之聘用條件為承辦商投標(biāo)時所承諾。

14、政府采購部門在評估承辦商所提交的委外投標(biāo)計劃文件時，也須考慮該承辦商在有關(guān)條例下的定罪紀(jì)錄。

物業(yè)外包的6個關(guān)鍵性問題

一、物業(yè)管理服務(wù)轉(zhuǎn)委托業(yè)務(wù)范圍的合理確定

首先，物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強的工作，在目前物管企業(yè)技術(shù)含量還較低的情況下，服務(wù)的專業(yè)性更多表現(xiàn)在對業(yè)務(wù)管理流程的合理分工和有效監(jiān)控。高技術(shù)含量的業(yè)務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)需不斷鞏固和加強的內(nèi)容，但對勞動密集型業(yè)務(wù)或社會成熟型業(yè)務(wù)，企業(yè)要更多地通過社會的專業(yè)分工，達(dá)到降低經(jīng)營成本、提高工作效率、提升服務(wù)的目的。其次，對于需要購置專業(yè)設(shè)備才能進行的，諸如高檔石材的結(jié)晶保養(yǎng)、樓宇外墻清洗等業(yè)務(wù)，通常會委托給專業(yè)性服務(wù)商進行具體實施。再有，就是對于一些技術(shù)含量較高的專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域和一些壟斷行業(yè)，比如：電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備的運行和維修管理服務(wù)、物業(yè)區(qū)域治安維護、消防安全相關(guān)工作等，為了歸避經(jīng)營風(fēng)險，保證服務(wù)質(zhì)量，通常也要采取轉(zhuǎn)委托的方式實現(xiàn)。而對于物業(yè)管理中的最有價值的核心業(yè)務(wù)內(nèi)容，如日常小修服務(wù)、有償特約服務(wù)等則一般不宜進行轉(zhuǎn)委托。

二、注重前期市場細(xì)節(jié)考察，一切用服務(wù)質(zhì)量說話

物管企業(yè)應(yīng)該著力設(shè)計市調(diào)考察階段的工作內(nèi)容，努力通過現(xiàn)場考察、座談、暗訪等多種形式了解服務(wù)供應(yīng)商的公司實力、經(jīng)營理念、人員管理、管理控制及效率、服務(wù)保障能力等項內(nèi)容。特別是可以對現(xiàn)場服務(wù)細(xì)節(jié)進行考察，比如員工是否熟悉業(yè)務(wù)、對客服務(wù)態(tài)度，工作記錄表格填寫等，通過這些實際工作中的“真情流露”，有助于物管企業(yè)更加全面地了解外委服務(wù)供應(yīng)商的企業(yè)真實情況，從而彌補單純依靠投標(biāo)書和答辯環(huán)節(jié)了解外委企業(yè)情況的不足，盡量把不合格的外委供應(yīng)商排除在招投標(biāo)工作之外。

三、專項服務(wù)轉(zhuǎn)委托業(yè)務(wù)招標(biāo)工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

對于一般工作程序，行業(yè)的通常做法是物管企業(yè)提出對外委分包單位的資質(zhì)要求、服務(wù)范圍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，編制相關(guān)的招投標(biāo)文件或外委專項服務(wù)邀請函，采購服務(wù)程序進行采購活動。按照市場調(diào)查的結(jié)果，對相關(guān)專項服務(wù)供應(yīng)商發(fā)出招標(biāo)材料，物管企業(yè)的評標(biāo)委員會根據(jù)預(yù)先確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法，對各服務(wù)供應(yīng)商提交的回標(biāo)材料進行綜合評價，最終確定服務(wù)質(zhì)量高、保障能力強且費用合理的供應(yīng)商作為外委服務(wù)中標(biāo)單位，并簽訂外委服務(wù)合同。在此過程中，對于優(yōu)化的工作流程、評標(biāo)準(zhǔn)則的確定環(huán)節(jié)需要特別關(guān)注。

對于大宗服務(wù)的軟性采購，在采購服務(wù)之初，物管企業(yè)就應(yīng)該確定一套經(jīng)得起檢驗的招投標(biāo)全程優(yōu)化透明管理工作方法與招標(biāo)流程。其內(nèi)容應(yīng)包括對采購服務(wù)日程安排的要求、招投標(biāo)文件要求、相關(guān)評定標(biāo)準(zhǔn)的審批要求等。再有，就是對評標(biāo)準(zhǔn)則的選擇。目前，在物管企業(yè)進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托時的評分標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)可以基本分為信譽標(biāo)、業(yè)績標(biāo)、服務(wù)標(biāo)、價格標(biāo)等，分值各占一定權(quán)重，以加權(quán)平均數(shù)作為定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。但這種沿襲物業(yè)管理招投標(biāo)的方式能否適用于外包服務(wù)還有待商榷。原因在于，物管企業(yè)進行專業(yè)委托的首要目的是采購合格的服務(wù)，這種服務(wù)不僅是提供給物管企業(yè)的，它還會直接面對物業(yè)管理業(yè)戶。據(jù)此，這種服務(wù)采購更應(yīng)注重委托服務(wù)的工作質(zhì)量、保障能力和整體服務(wù)形象。

四、建立科學(xué)的外委服務(wù)招投標(biāo)考核指標(biāo)體系

建立科學(xué)化的考核指標(biāo)體系，物管企業(yè)必須要關(guān)注的問題：第一，服務(wù)評價內(nèi)容要全面、完整、準(zhǔn)確。明確在招投標(biāo)文件或是邀請函中用文字表述的內(nèi)容，在評標(biāo)、議標(biāo)階段應(yīng)該作為重要的評判依據(jù)，但是在前期對投標(biāo)公司的現(xiàn)場服務(wù)項目的考察和對后期招投標(biāo)雙方進行洽商中的承諾內(nèi)容也十分重要。第二，外委各項管理制度應(yīng)完善到位。其內(nèi)容不僅應(yīng)包括對于服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)包括服務(wù)檢查標(biāo)準(zhǔn)、保障體系確定等項內(nèi)容，以保證服務(wù)承諾的落實。除此以外，對于外委公司自身的管理制度和物管企業(yè)運行的管理制度之間的互補性、管控性，也應(yīng)成為考核指標(biāo)的重要內(nèi)容。第三，信息反饋系統(tǒng)要健全、管理監(jiān)控系統(tǒng)要透明。第四，建立科學(xué)的管理服務(wù)經(jīng)費測算指標(biāo)體系。

五、專項服務(wù)轉(zhuǎn)委托業(yè)務(wù)合同的草擬與簽訂

在合同的草擬與簽訂過程中，首先應(yīng)該明確轉(zhuǎn)委托后責(zé)任的界定。物業(yè)管理企業(yè)將自己的專項服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)服務(wù)供應(yīng)商后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合同對業(yè)戶應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。如果受委托的專業(yè)供應(yīng)商的服務(wù)達(dá)不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求，則物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)戶承擔(dān)違約責(zé)任。特別要強調(diào)在合同或協(xié)議上應(yīng)約定，供應(yīng)商提供的專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和水平，不得低于物業(yè)管理服務(wù)合同中對相關(guān)專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和要求的約定；同時還要約定專業(yè)性服務(wù)供應(yīng)商達(dá)不到服務(wù)質(zhì)量和要求時的違約責(zé)任。其次，就是對專項業(yè)務(wù)委托合同或協(xié)議期限的確定。不同的委托合同可視服務(wù)內(nèi)容的權(quán)重差別，簽訂不同的合同期限，可以給物業(yè)管理企業(yè)留有充分的談判時間，就委托服務(wù)方的服務(wù)水平作整體、充分評估，并給選擇新的服務(wù)供應(yīng)商留有余地，從而引入全程市場競爭機制，保證提供高質(zhì)量的服務(wù)。

六、物管服務(wù)轉(zhuǎn)委托業(yè)務(wù)的日常管理和控制

首先，對于委托的專項業(yè)務(wù)應(yīng)該通過日檢、周檢以及不定期專項抽檢的方式加強日常的監(jiān)管控制力度。其次，雙方應(yīng)在充分溝通與相互理解的基礎(chǔ)上加強合作與協(xié)調(diào)，使業(yè)務(wù)流程順利進行。物管企業(yè)不僅是一個社會資源組織者，還應(yīng)該成為系統(tǒng)集成商，將管理要求及管理理念準(zhǔn)確傳遞，在保證管理效果的同時幫助分包服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量并創(chuàng)造更多價值。還有一點值得注意，在履約過程中，物業(yè)管理企業(yè)對專業(yè)性服務(wù)企業(yè)既不能約束過緊，影響他們積極性的發(fā)揮，也不能放任自流，影響外包業(yè)務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把專業(yè)性服務(wù)企業(yè)納入自身的整體管理體系之中，通過目標(biāo)制定、監(jiān)督檢查、有效評估、績效考核、及時改進等手段完成對日常業(yè)務(wù)的有效管控，實現(xiàn)物管工作整體服務(wù)目標(biāo)。

物業(yè)外包的三個主要項目

1、物業(yè)保潔外包，這是很多物業(yè)都會外包的一個主要服務(wù)項目，保潔外包目前已經(jīng)是普遍現(xiàn)象；

2、保安外包，大多數(shù)的物業(yè)小區(qū)保安外包給第三方專業(yè)的保安公司也是越來越多；

3、消殺除四害，這項服務(wù)雖然不是很熱門，但是很多物業(yè)公司不會單獨成立一個部門，所以一般都是外包給第三方公司來服務(wù)。